在楼市调控最严的一线城市，近两个月的房价走势已有“拐点”迹象。根据伟业我爱我家的数据，9月过半，4个一线城市的新建商品住宅成交量环比继续下滑，其中北京的降幅达到24.1%，深圳也达到18.9%。
国家统计局数据显示，今年8月，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降城市有16个，持平的有30个，比7月共增加了15个。其中，北京、上海、广州、深圳4个一线城市房价持平，这是一线城市的房价连续两个月出现“停涨”。
上海某房地产研究院综合研究部部长说，随着调控政策的持续深入，随后的9月，一线城市房价很可能迎来下降，而总体房价也可能在9月迎来拐点。
作为调控力度的城市，一线城市的各项房价数据已成为反映楼市走向的先行指标。
4个一线城市的数据变化尤为引人关注。根据官方数据，今年以来，北上广深四城的房价涨幅持续收窄，至7月，出现全部停涨的现象，为最近3年来的首次。数据显示，8月，4个一线城市新建商品住宅价格(不含保障房)再度出现集体停涨。
上海某房地产研究院综合研究部报告称，按照这样的变化趋势，预计9月份房价可能首次出现环比负增长，即拐点正式确立。
北京房地产交易管理网日前公布数据显示，8月份，北京商品住宅成交5506套，日均不足200套，环比上月减少39.7%，比去年同期下跌了16.4%，为近3年月度成交值。上海8月一手住宅成交量环比下跌26.1%，创5年同期跌幅，二手房成交量跌幅同样为5年来之最。广州、深圳同样未能逃脱成交量大跌的结局。
据伟业我爱我家的数据，9月已过半，4个一线城市的新建商品住宅成交量环比继续下滑，其中北京的降幅达到24.1%，深圳也达到18.9%。
房地产市场中，“量跌”往往被看作是“价跌”先兆。针对一线城市未来的房价走势，多家研究机构都给出了“下降”的判断。
北京中原地产根据官方数据统计得出，在纳入统计的70个大中城市中，40个限购城市8月的新建商品住宅环比涨幅为0.01%，同比涨幅为4.29%；在其余30个非限购城市，涨幅分别为0.02%和4.55%。
“目前来看，限购依然是见效比较明显的调控措施。”北京中原地产三级市场研究总监张大伟向记者表示。
然而，该机构的报告同时指出，由于“限购令”执行状况不佳，以及向二三线城市扩军步伐缓慢，调控效果的全面体现也受到了一定影响。
据悉，自7月12日国务院常务会议要求“房价上涨过快的二三线城市要采取限购措施”至今，仅有浙江台州、衢州两地响应，部分城市曲线规避也导致限购扩军缓慢。
而在已经出台限购措施的43个城市中，除一线城市外，其余城市的限购门槛普遍较低，如外地人的购房门槛设为1年的社保和纳税证明、仅在市区限购、对第3套和第4套房屋限购等等。这些因素被认为在很大程度上影响了调控效果。
上述机构称，二三线城市特别是未限购城市依然处于量价继续惯性上涨的过程中，三线城市限购则处于艰难的推开过程，这将使得调控效果的全面体现仍需时间。
为了结婚，为了孩子上学，为了口袋里钱变出新钱，为了移民中国人买房子，从来不缺理由。如今，中国买房人成了一个神奇的团体，战斗在一线，背债一线，收获也在一线。这又是一个神秘的团体中国人到底有多少钱？或者说随着房价的上涨，未来能有多少钱？在买房故事的背后，暗自啜泣。但眼泪背后，期盼的目光依然坚定，这就是中国购房力。需求决定市场，市场决定价值。当需求不断喷涌，把房价冲到半空，众人都惶恐房价是不是要跌，殊不知喷薄而出的需求源源不断，这只强大的无形之手始终托着高悬的房价。
从去年起，房地产行业遭受了最严厉调控，然而面对通胀压力仍然无法去除、流动性泛滥等因素，不少市民还是将闲钱投到了楼市里，许多项目的开盘现场依旧涌动着活跃的身影，房价也未见下跌。新政下，究竟谁在买房？他们又为何会选择在此时出手呢？
在济南西部某在售楼盘，笔者遇上了正带着女友前来买房的孙先生。据孙先生介绍，自己已经28岁了，从去年等到今年上半年，满心希望房价会出现转折点，却发现除了失望，就是后悔。再回过头去看看周边城市的房价，也并没有大幅下跌的态势，担心现在不买，房价又涨，所以还是决定尽早买下。在严厉的楼市调控下，像孙先生这部分迫切的刚需购房者来说，调控政策并不会阻碍他们购房计划，他们是楼市购买力最线后所占比例。他们当中不少人经过一段时间的等待，却发现房价仍然没有如预期般的大幅度下跌，于是不再观望，咬咬牙加入房奴大军，三房是他们最理想的户型。
40多岁赵先生在某事业单位工作，有房有车，儿子已经上了中学。一家三口就想着从原先的搬到一个各方面条件都比较成熟的新建小区。“得换换环境了，好多同事都买了新房。现在新房的环境都很不错，物业管理也上档次。对于我来说，奋斗了大半辈子，现在想换一个好点的小区住，投资健康人生。”赵先生表示。现在赵先生的住处没有电梯，年纪再大点上下楼梯就是一项挑战了。由于没有电梯，同住一个片区的父母也难以和他们同住，而父母年事高，经常有小病小痛，需要赵先生时常过去照应。所以赵先生最后看中东部高新区一个小区带电梯的四房，不仅可以满足与父母同住的愿望，而且小区里休闲设施齐全，也有益于平时锻炼身体。刚需族中不仅有婚房主力人群，还有改善型置业者也是重头戏。相对于首次置业人群，他们经济基础夯实，想给自己和家人营造一个更好的居家环境。这部分改善型置业者一般会选择四房以上的大户型，多看重楼盘性价比，注重楼盘品质，因而在严厉调控下，看到心水房还是会毫不犹豫地出手。
到底房价趋势是在上涨，还是在走向下跌，目前仍无一个权威的数据。一位统计部门的人士指出，这主要归于数据来源和统计方法不一。比如统计局使用加权的办法来算房价，同类地区只与同类比。但是房协的数据一般使用平均的算法，不考虑远郊和城区的差别。
根据国家统计局公布数字，目前70个城市的房价下跌的趋势明显。比如8月份70个城市新建商品住宅价格环比下跌的有16个，比7月份下跌的城市数14个有所增加。而城市新建商品房价格上涨的城市数量在减少。8月份价格环比上升的有24个，比7月份环比上升的城市数39个有所减少。从此看来，似乎房价正在走向下跌。不过，如果从具体的城市，以及的平均房价来看，房价下降仍难得到证实。根据国家统计局公布的1月-8月份商品房和住宅销售额和面积测算发现，1月-8月份商品房平均价格分别为5557.5元/平方米，与1月-7月比较每平米上涨12元。同样，北京房协公布的数字显示，前8月北京新建普通商品住房成交均价每平方米18319元，比1月至7月每平方米涨价101元。上述数据显示北京商品住宅平均价格在上升，国家统计局公布的8月北京新建商品住宅价格环比持平。上海，深圳等一线城市也出现房价环比持平的情况。对此业内人士表示，对于普通居民而言，不会看一个地方的房价整体指数，而往往关注一个区段的房价，单一位置的房价，同一类型的房价相比，才有意义。
房价上涨背后，强大购买力所起的作用不容忽视。价格取决于供求，而这些年来中国各地住宅市场供应都较充分，不是“无房可购”。这说明，房价普遍快速上涨基本是受需求因素，即购买力的影响。由此可见，只要购买力不减少，房价就很难真正地降下来。
购房力分为投资购房力和刚需购房力，一个是资金推动，一个是需求推动。有人把中国房价之高，归咎于上述投资购房力。事实上，投资客之所以成为众矢之的，是因为他们不说话，说话的都是买不起房子的人。资本有着无可厚非的天生逐利性，这是客观规律，和有没有道德无关。小到拆迁户手中的闲余资金，大到看不见摸不着的神秘热钱，资本会自然流向能产生更大资本的地方，而中国楼市成为。
业内人士指出，CPI上涨意味着居民实际购买力下降，购房客手中资金的购买力也会随之下降。为了保值增值，民众的资金自然会流向房地产市场。同时，在CPI持续上涨、投资客过多，也就是市场流动性过剩的背景下，房价容易被推高。
如果说投资客是推涨房价的“罪魁祸首”，那么刚需则是支撑房价的强大后盾。近年来的房价上涨，尤其在市中心区域，基本是由刚需支撑起来的。而作为省会城市，新济南人形成的刚性置业群体和本地人的改善性需求，在近两年将房价迅速推高。如果说投资购房力是导致房价上涨的不合理原因，那么刚需购房力则是合理的理由。对于楼市来说，房价上涨一点，只要购房力并没因此削弱，此轮上涨就是合理的。这个“合理的理由”，正愈发有着扩张之势。著名经济学家张五常先生曾预测“中国的农业人口将下降到25%”，而目前这一数据还在50%以上，按照现在的人口数来算，也就是还有4亿多农村人口要“进城”。进城势必想安家。于是，中国楼市未来有了4亿多人口的购房力支撑。
这些首次买房的人口构成，只是支撑未来楼市中坚力量的一部分。更为熟知的是城市居民的各种需求结婚要买房，小房要换大房，小城市的人已经有了房，还要来大城市买房。“全民皆房”制造出了当前楼市的繁荣，也一而再、再而三地推高了房价。过高的不仅仅是房价，还有房价背后的购房力。如果要把房价中虚高的部分剔除，那么首当其冲的，应当是让购房力回归合理。
“改善型购买者目前在成交客户中比例，占到5成以上，首套购房者比例也有30%-40%左右。”山东省城东部区域某在售楼盘负责人表示，东部区域的多个在售楼盘眼下都集中了大批改善型买家。两居室和三居室房型是改善型买家最关注的。
在成交量与往年同期相比下降的同时，购房者对房源的求购标准也越来越统一，即要求房源具有更强的抗跌性和更高的生活属性。也就是说，因为限购政策，很多购房者短期过渡的置业观念变得高于最初的置业要求，婚房买家对于地段、配套、保值性等方面的要求越来越高。笔者在走访调查中发现，约6成的婚房买家都表示青睐于两居室的中等户型，地段方面也要求具有相对成熟的生活氛围和便捷的交通条件，这些与去年市场购买要求相比有了明显提高。
升级版的婚房期望值与政策变化有着直接关系。准备明年秋季结婚的冯先生打算选购一套120-140平方米左右的两居室或三居室作为婚房。“我们购买的是套住房，但现在限购令没有取消的趋势，所以不如现在一步到位买大一点的房子。”事实上，近期婚姻法对婚前财产分割的进一步明确也让冯先生的女友决定与之平分购房首付款，然后联名购房，“现在首付款比以前能多交40多万元，从限购角度考虑，我们决定还是选择更大更好的户型，以后还款按原计划就可以了。
各大银行都已经严格按照相关政策放贷，济南住房公积金中心也跟进了该政策。对于二套放贷，济南市公积金首付虽也提高至5成，但相比较商业贷款，公积金贷款利率仍旧相对优惠，因此，二套贷款买房应尽量选择公积金贷款，比较实惠，能够降低月供压力。
新政对于二套房的认定更加严格，不同于以往，”认贷又认房“有力防止了一些投机抄房者钻空子。而为了区分改善型置换与炒作投资的差别，政策中有规定，只要可以出示个人手中房产已售出，就可以按照首套购房优惠批贷。换句话说，只要你手头没有房子，再买房是不算作二套房购买的，这样的区分是更加精准了，实际考虑到改善型住房的实际需求，将之与抄房客区分开。因此，急切置业升级，手头资金又不足，链家地产认为可以考虑先将其房产出售，既可解资金之围，又可获首套房优惠，一举两得，轻松实现梯级职业梦想。
一买一卖之间的时间差如何把握的问题，一般来说，置换无非四种方式：卖旧买新、租旧买新、押旧买新和转按揭买新，链家地产建议根据个人实际情况，选择适合自己的方式，但无论你选择何种，都要尽量安排好自己的置换计划，尽量将这个时间差缩短，不要延误时机，错过好的购房机会。如卖旧买新的置业升级者，总存在一个心理期待，就是卖自己的房价格高些，买新的房子价格低些，而延误交易的好时机，需要果断做判断，理性决定，尽量缩短时间差。
二手房交易中，买房双方的交易税费都由各自负担，但是在买房过程中，链家地产建议购房者应该多关注购房税费方面的相关规定，抓取对自己有利的信息。如自住满5年的房子是可以免营业税的，在买房时，购房者可提醒卖房者，这样可以省掉一些不必要的税费。
