如果在九十年代初，进入一个别墅的施工现场，可能会发现工人们三天打鱼两天晒网。因为盖房子的材料常常还在船上，没有到岸。
1992年，地处温榆河的丽京花园打响了北京外销别墅市场的第一枪，当时4小时卖了60套。时下为保利垄上项目的总经理胡嘉全说：外销001号即丽京花园，是北京第一个别墅项目，也可以说是最原汁源原味的产品，当时保利的董事长到地中海参观，看到别墅决定在国内也做一个，别提根本没有人造过别墅，就是住过别墅的也没有几个，最后项目几乎就是空运过来，就连墙纸也是照搬过来。空运过来的项目在当时创下了销售的天价，2000-3000美元/平米，销售是到新加坡和香港等地进行的。
外销002号项目就是刘东操作的龙苑别墅，位置在顺义马坡。当时产品定位不是让中国人来买的，而是让外国人来投资的。刘东说，其实我们也想试试有没有中国人买，但1993-1994年的时候，如果一栋房子在500万以上，北京的有钱人即使有这个消费能力，有没有消费的勇气。龙苑选择空运的是北美别墅，当时投资人是美国人。除了水泥和砖，其他材料都是从美国进口，像积木一样编上号，包括中央吸尘系统、塑钢包实木的窗、low-e的玻璃甚至瓷砖，有些建材在香港的豪宅里都还没有。国内施工水平有限，窗子都是镶好玻璃进来，按照尺寸砸开正好合适的空间。
当时的关税是220%，但外商投资免税，很多材料是免税进口的，进口的橱柜如果是10万块钱的线万。刘东说。
龙苑还修建了当时比较超前的会所，类似一个五星级酒店的配套设施。中西餐厅、咖啡厅、室内网球场、游泳池、保龄球、卡拉OK，还有几十间客房，已经是小型的酒店了。当时外国人周末都是在会所度过，很多公司会议也在其中。最初预计四五千平米，最后下来室内面积已经过万平米了，算上室外的游泳池等已经达到了一万六千平米。冬天还有人造的溜冰场。刘东说，这些收费比现在还便宜，会所费用一个家庭一个月1千多块钱，全包括了。超市也是特殊的，外国人要的那些事务、奶酪，要专门去供酒店的那些贸易商那儿采购。所有这些配套服务都要开发商自己做。
中国别墅的第一批住客是外国人，他们多为外资驻华机构的高管或者使馆政要，在中国他们也找到了熟悉的别墅生活。90年代初期别墅并没有内销市场，对于国内人士来说别墅只是国外人居住的高端产品。包柏德说。
房子盖好了后，销售不是很好，但是出乎意料的是，租的情况非常好，在国内最高级别的老外，他们需要住别墅，当时可供选择的别墅很少。刘东回忆说，所以我们租客是排着队的，但是在北京几乎找不到一个买家。我们也想卖期房，但是卖不了。结果租期房的人很多，房子还没盖好租约已经签了，而且当时的租金奇高租期特别长，500万的房子可以租的9千-1万美元/月，当年的黑市价是1：9，租期最少是两年，还有签5年的。刘东说，按照他们的定价看，每年的回报率可以达到25%-30%，我印象特别深的是一套房子达到了35%，都是大公司的高管，租客之间租金有攀比，甚至要求加钱，既是居住的要求又体现公司的实力。很多海外投资者认为3年回本是非常诱惑的。所以在我们的推广过程中，只要房子卖出去了，第二天就有买家上门，反过来在租客的后面排着买房子的人，他不管是那一套房子，只要租出去了就交钱，持币待购的状态。1994年虽然整体形势是调控，高档公寓写字楼卖得很不好，但别墅依旧是排队卖房。在当时龙苑的物业公司下有专门的租赁部，负责为客户出租房屋、收取房租以及租期满后的保洁。
90年代初，别墅的销售出现了售后包租的模式，即客户自己只要付了首期，就有开发商帮着出租，每个月的租金不仅可以还月供，还颇有盈余，对投资房地产的投资者来说，似乎非常合适。这种模式随着当时的房地产投资热潮伴生，但是往往因为开发商最终无法兑现承诺，楼没盖完，就卷款逃了，导致了大量烂尾楼的出现，同时造成虚假市场需求。
2001年6月1日，国务院颁布的《商品房销售管理办法》中规定，房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
在巨额利润的刺激下，别墅产品随着第一次房地产热潮在各地开花，甚至成为了一次地产泡沫的象征。即使在今天海南和北海的海边，那些10年前就烂尾的别墅依旧孤独的守望大海。艺术家汪建伟曾拍摄了一部DV，记录了这种尴尬，在四川的一些烂尾别墅中，农民成为了其中的主人，他们完全按照自己的理解去使用别墅，在厨房里睡觉，在客厅里养猪。
在很多设计师看来，当年很多的别墅设计也很可笑。外面是别墅的样子，里面是三居室的格局。很多别墅与低层、多层公寓等混合布局，面积大都在200平方米左右，单体造型工整，100平方米的底层面积注定了空间变化的单调。依现在的眼光，这种类型的别墅在功能上与时下热销的顶层跃层公寓无太大区别。开发商要求不明确，唯一明确的是规模、面积和外观上的简单样式，居住理念没有想清楚。就是把别墅当作财富的象征，面积大、独立的和别人有区分。严涛说，如果当时卖出去了还好办，赶上1994年宏观调控，很多别墅烂尾，外立面已经做好了，看起来比写字楼的烂尾好看一点。前几年炸掉了一批这样的产品。也有一部分生存下来了，短时间实现销售，资金收回把配套也做完了，也可以居住了，但不能说品质好了，只是因为卖出去有了一定人气生存下来了。第一批别墅在生活配套、园林景观、空间设计甚至道路交通上都存在很大的缺陷。
别墅不是属于国家福利分房的产物，而是市场的产物，不像政府统一分配，马上可以搬进一批人，统一建配套。市场是慢慢形成的，要少数开发商慢慢的培育和积累。严涛说。
第一个阶段是外销时代，1992-1997年金融风暴之前，典型的特征是以境外购买为主；1997-2002是第二阶段，这仍旧是投资客的天下，只不过卖家来自国内，他们是中国先富起来的一批人，有些人在股市上或商业上赚到了钱，就把别墅作为长线投资。由于这两个阶段都是投资市场，所以关注度不是很高；2002年以后，别墅进入自住时代，项目更多了，产品线更长了。
别墅最大的风险在于投入的预期，很多经验不足的开发商没有考虑到这么大的成本，他们人就认为房子不就是砖头瓦块。其实做别墅在规划设计上的投入巨大，而且时间很漫长。盖房子的成本没有设计房子的成本高，建筑之外的成本远高于建筑本身。
1992年开始圈地的紫玉山庄在北京市场算是老大哥了，即使如此经历了13年的时间项目也只开到了第三期，全部清盘2006年前后了。
十几年前亚北地区还是北京的郊区，紫玉山庄的地原是养猪场和垃圾填埋场。开发商黄紫玉用了四、五年的时间整治环境，把它变成了一个动物园--建了8万平方米的人工湖，3万平方米的中央草场，饲养了100多种飞鸟走兽，包括蓑衣鹤、白鹭、苍鹭、梅花鹿等国家保护动物，还有原产澳洲的黑天鹅，白孔雀。
紫玉山庄项目预计建设各类别墅和公寓近500套，目前已经建成282套，11种户型，第三期建的是Townhouse。房子建在项目的东部和南部，密度与奢侈的湖面和草坪比显得局促，开发商给飞鸟走兽留出了更多的空间。独栋别墅每栋的面积在300-500平方米，价格1-2千万，联排价格在300万左右，物业费每平米1.5美元。
尽管业主多为中国顶级富豪，但紫玉山庄的收入未必可观。毕竟项目进行了十几年，而环境的维护费用昂贵，人工湖使用泵抽水每小时就达3000元人民币。
90年代末，一位画家朋友回国，在美院教书，但他在机场边的天竺地区买了一套房子，自住兼做画室。那段时间里，他经常开着奥托车，给住在温榆河沿岸别墅区的客户送画。2002年他用卖画的钱在望京买了一套Townhouse，离上班的中央美院更近一些了。
走机场高速从杨林大道出，别墅深处有一家专做进口家具的贸易公司。记者受邀前去参观，公司办公在一个巨大的厂房内90%的空间是展示区。但实际上这里经常空空荡荡，几十万元的大件家具摆上不久就被买走，能看到的更多的只是刀、叉、水壶等家居用品。
京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合的区域是北京最早的别墅区，后来有了一个模糊的名字--中央别墅区。十几年前真正合法的别墅区只有两块，一块是温榆河两岸，以香江花园为中心，另一个在顺义马坡、潮白河附近。刘东说，像八达岭沿线的玫瑰园，还只属于县级规划而不是市级规划。后来潮白河的水干了，温榆河沿线就更发达了。事实上，与其说是别墅选择了温榆河区域，不如说是外国人选择了这里，距离使馆和机场的位置更近，到三元桥只有12公里。
中央别墅区最早定位叫做天竺旅游度假别墅区，1991年赴香港的一个招商引资项目。所以，天竺别墅区所有的别墅项目的都是方方正正的，平面图是非常规矩的，一个个地块划开。最早的项目以丽晶花园为代表，设计以香港模式为主，最早的客户来自东南亚、香港的投资群体，而住客则以外国人为主。九十年代初，香江花园、欧陆苑等项目的兴起是这一区域的别墅群初成规模。
欧陆苑是以德格风格居多，香江花园是东南亚建筑风格，莱蒙湖是北美风格，大湖山庄是现代古典建筑。最早别墅是香港别墅翻版过来的，密度都很大。除了自己的花园，道路之外就是房间了，楼间距很近。有些设计不太符合北京的生活习惯，没有暖气，全部用冷暖中央空调，但是大家知道冬天北京很干燥，用中央空调会差一点。包括装修水平也比较差。既是一个项目，内部产品也比较复杂，有独栋，也有公寓，甚至有塔楼和板楼。从1992年到2004年，这个区域一共集中了11个别墅项目。
有意思的是，中国第一批别墅区的兴起，地缘上都有相似之处。上海选择了虹桥古北地区，同样是比邻机场的近郊，当时西郊别墅、皇朝别墅等是很有名的项目，集中了韩、日、美、俄、英、法等30多个国家和地区的2000多户外籍居民。直到90年代末，才开始向浦东转移。
以中央别墅区为例，随着越来越多的开发商的介入，整体配套开始有很大改善。每一个小区自己的会所，基本上可以满足日常生活需要。大的会所超过1.4万平方米，小的会所也有4000-5000千平米。可以满足大部的日常生活，天竺镇里面有一个普尔斯马特，解决更多的需要。
越来越集中的国际学校推动了别墅区的聚合。1994年成立的北京京西学校和1995年成立的力迈学校，是最早针对别墅家庭的教育机构，目前北京中央别墅区已经集中了七、八所国际学校，包括顺义国际学校、德国学校、瑞典学校、韩国学校，学制从小学到高中，有的学校每年学费高达2万美元。我做莱蒙湖的时候，每天早上要安排两班车，一辆送幼儿园，一辆送小学，后来学生越拉越多，就由学校负责接送了。刘东说。
为了聚集人气，开发商也开始组织社区活动。比如名都园每周末常会组织跳蚤市场，在会所前开出一片草地，700多为住户把自己不用的东西拿出来卖，上至吉普车、摩托车，下至婴儿车、小孩儿玩具。
位于昌平县小汤山地区的北京玫瑰园，1992年动工兴建，占地一千零一亩，规划建设外销别墅857栋，总建筑面积24万平方米。1999年6月8日，北京市第一中级法院公告，因资不抵债，无力偿还到期债务，玫瑰园于7月16日公开拍卖。这使其成为全国第一个破产的大型合资企业，全国破产的最大房地产公司，也是北京第一个走进拍卖场的房地产项目。
玫瑰园项目一直问题很多，继开发商刘常明挪用首批购房款的大丑闻、邓智仁以8000万港币冲抵债务整体收购玫瑰园的开发权之后发现，到手的玫瑰园仅仅是个空架子。而1994年到1995年北京房地产市场空前低谷，让邓智仁终于撑不下去了，1996年6月初，邓智仁开始清理转让玫瑰园别墅。1997年，苦苦经营了多年的利达行宣布破产，同时还欠下6.5亿的巨债。
建筑商森希集团反客为主，以3.98亿元拍得玫瑰园后开始收拾烂摊子，2000年重新开盘。玫瑰园的浮沉显示了别墅魔鬼的一面，解决市政、供水、供电、道路交通需要钱其巨大的成本，不是谁都能够玩儿得起的。
如果说在前十年，对于别墅的关注是由于其神秘的客群；而从市场的角度，近几年别墅已经成为一股不可忽视的力量。
以前别墅是比较冷门的产品，未来三年如果我们以目前市场包括代售的项目，份额占到10-15%，如果买得好能占到20%。刘东说，去年北京房地产销售额是1500亿，而今年别墅包括联排能够达到100-150亿的销售，区域上看，北部西山、亚北、中央别墅区的销量已经超过5%了。
早期别墅规模都不大，每个项目200-300亩，开发周期5年左右，平均一年也就几十栋房子。而现在一期开发都要200-300亩，开盘就一两百栋，优山美第甚至达到了300栋。3年前刘东在中央别墅区作莱蒙湖别墅时，整个区域的面积是1000亩，而他现在做的一个东方普罗旺斯建筑用地就有1000亩，另有4000亩的旅游、苗圃用地。
1000户人家，最多也就是一个中等社区的规模，而今年投入北京市场的1000套别墅则将占到十分之一的市场份额。
城市的别墅区也开始从东北的中央别墅区扩展到城市的西部、北部。有皇家板块概念的的西山别墅板块，几年间的规划建设，人们已更多地将西贵的贵气理解为现在的昂贵。亚奥京北别墅区是由亚运板块向北延伸，与小汤山以北、奥运区域相接后的新兴区域。由于集中了自然山水环境温泉等优势与交通环境优势，这个被统称为亚奥京北别墅区已经成为房地产商竞争博弈的又一主战场。目前在售的包括威尼斯花园、碧水庄园、三水青清、顺驰·林溪、纳帕溪谷、温哥华森林、渡上等项目，而保利垄上别墅、麦卡伦地、长河玉墅、东方普罗旺斯使得这一区域别墅市场的竞争更加白热化。加上今年新开的6个项目，奥北共有将近20个别墅项目在建在售。
温榆河上游跨北五环、北六环，沿京承高速的区域，在很多人眼里，将会成为别墅市场下一个核心区。今年下半年北京80%的别墅放量都来自这里。目前，达华庄园、上游别墅、莫奈花园、万万树，易郡等一大批别墅构成了京承线的别墅群。比起传统意义上的别墅带，京承高速虽然开通时间不长，但它的通车改变了北部城郊的交通格局，从而使沿线的土地得以释放，并被看作是最适合进行别墅开发的用地。在这个别墅走廊集中了二三十个别墅，如果一个别墅是500亩的线万亩的体量。
北京的城郊已经比较明显的四大别墅区：西山别墅区、潮白河别墅区、亚奥京北别墅区和中央别墅区。不同区域之间的定位也形成了差异，西山面向政府官员、知识阶层，潮白河是富有阶层的第二局所，中央别墅区已经形成了外籍人士的聚集区，是他们的第一局所，亚澳地区则更倾向于新锐、奋斗阶层的第二局所。
倒是原先的中央别墅区，随着新国展和新民航大厦的进入，商业功能逐渐加强，区域形态也向会展、商务的国门经济区的方向转变。
结束别墅拿来主义的时间已经到了，三五年前我不敢这么说，随着中国地产行业的发展，消费者的成熟，这个时机到了。泰合集团副总裁沈琳对记者说。
2004年，中式别墅的出现给市场带来了新鲜的气氛，其中的代表是易郡、观唐和运河岸上的院子。十几年来，拿来主义一直是别墅市场的主流和理论基础，其中的区别只有两点：拿北美还是拿其他；拿的纯粹不纯粹。
尽管市场上，90%的产品依旧是西式别墅，但这并不妨碍在话语权上东风压倒西风，话说出来更理直气壮。核心就在于最近几年做中国人有点意思了。观唐的操作者吕大龙说，说得好听点，这是文化交流，实际上这是一种文化侵略。这很明显，是伴随着经济侵略而来的，日餐有什么好吃的，大家坐在那儿，摆得漂漂亮亮的吃，觉得这是高级食品。中餐就是因为中国整个经济，或者是服务不到位，被定义成中低档的食品。日餐炒蔬菜卖这么贵，中国的醋溜白菜这么便宜，产品的定位，文化的定位，是跟经济有着直接关系的。为什么中国人对自己传统的居住方式没信心，没道理呀？中式别墅的操作者认为问题出在客户身上，由于国外的很多别墅已有几百年的历史，而在中国住别墅的人还是家族第一代，缺乏相应的文化积淀。很多中国人买别墅还停留在炫富的阶段，目前北美风格、欧式风格别墅在最大程度上满足了这些人的需要，就像90年初有人在脖子上戴半斤重的金链子一样。
中式别墅能否成功还未可知，但是风险却是相当明显--新产品的设计与施工能否成功，吃牛扒的人愿不愿意再吃一份醋溜大白菜。
如果在90年代末的时候做项目，我不会找艾未未这样的艺术家来做。市场在非常初期的时候，客户喜欢搬来的洋化的东西。但是在照搬了这么多年后，就会发现先天不足的问题。
运河岸上的院子最大的特色在于，国际空间与本土文化的结合，保持传统人居理念更具国际风尚。这也是去年亚洲建筑师分会评出的2004年度最佳建筑艺术奖对院子的评价，哥伦比亚大学屈米说，希望中国的建筑在全球化的过程中不要丢掉自己的文化特征，在不断创造新建筑的时候不要丢弃传统。
国际化与本土化的结合是建筑最难解决的问题，弄不好就像拼凑粘贴。我继承的不是表象和符号，不是把雕梁画柱贴上去就是本土化；而是把本土的建筑理念如天人合一，人与自然的和谐在设计中间表达出来。张永合说，建筑师是要把周围的自然环境与建筑本身融化在一起，这是建筑师的工作，而不是突兀的作一个建筑。要做到盐融于水，不露痕迹，不显声色。
别墅的消费阶层在变化。新一代的消费群体已经崛起，他们有高学历，有国际化的背景，有一个国际化的事业，他不会盲目崇拜国外的东西。懂得欣赏和辨别，他了解国际趋势和外面的世界，所以他知道中国也有很好的建筑文化。
总之现在消费心理在转变，从以前追求的大宅、豪宅到现在的美宅。这就是别墅的发展轨迹。
院子聘请了张永和与艾未未担任建筑总顾问和艺术总顾问，该项目中既没有罗马柱，也没有斗拱飞檐，而是简洁大方的立面和屋面直接构成的建筑主体。张永和、艾未未、王永刚、松原弘典等建筑师担纲设计样板房。
张永和说：一般需要继续工作的人在家除了睡眠也就两个小时左右，我们把享受这两个小时的品质定义在干净和安静上，有了这样的原则，我们的风格也好、色调选择也要好，也就有了科学的依据。当然我们现在的业主中不乏还是有某种虚荣心的需要，但到了一定时期一定会有所改变，像现在还是经常看到那种房子，老远好像在对你喊：向我看！向我开炮！这种英雄时代的建筑对人的身心健康当然不是太好的。
