炒房客买房断供还不起贷款可以理解，但是租客房给房东还一辈子贷款，相信大家还是第一次听，其实韩国年轻人就在经历这种磨难。
大家好，我是谢晖。韩国有种特色的租房模式——传贳房（又称全租房），啥意思呢？这种租房理念是，房客先行支付相当于总房价50%-80%的高昂押金，获得一段时间内免费租住房子的权利，一般是两年左右。为啥韩国年轻人愿意这样租房呢，因为相比较每个月都直接交租的话，这种押金就像是一笔存在房东那里的存款，而银行为这些租客提供的全租房贷款利息非常低，相比较而言，选这种方式租房会划算的非常多。
而房东则在收到这笔押金后会进行叠加投资，通过投资回报来充当房客所谓的“房租”，在租期届满之后，房东将向房客全款退回押金。这样一拍即合，三全其美，银行赚了利息、房东赚了投资回报、租房免费租房。在房价上涨和经济景气的时候，没房的年轻人可以通过银行低息全租贷款和家人支持获得了心仪房子的使用权。而大部分房东则通过这种向房客拆借资金的方式进一步投资房地产，扩大了其全租房的版图，相当于杠上加杠。
这种看似“双赢”的买卖在韩国已经延续了近两百年。但最近，如此传统的模式却坑了一韩国年轻人，甚至有可能会重复日本的老路，因为房价让这些年轻人成为失落的一代。
上面那种模式，一旦遇见房价下跌、加息或者经济不好的时候，就非常容易暴雷。因为韩国自己的金融市场并不是独立的，加息降息的政策基本上跟着美国的节奏走，而韩国的房地产贷款大多采取的是浮动利率计息，这在美联储加息周期背景下开始变得触目惊心，联想到我们现在也采用了浮动利率lpr进行管控，有点细思极恐。
一方面，美国一加息了，韩国跟着上，那就影响到租客和房东两边了，还贷款的压力都大了，资金成本也更高，但是合同已经签了，又不能撕毁合同或者加租金，所以两边只能硬扛；另一方面，随意加息的推进，韩国自身的楼市也出现了明显的下行，根据韩国房地产委员会的数据，韩国房价在截至今年1月的两年内下跌了12%，其中传贳房的房价下跌了7%。这对租客来说没影响，但是对房东的投资却是毁灭性的打击。
前面也说了，房东为啥愿意不收租金呢，就是拿这些押金去购买新的全租房获利，相当于借鸡生蛋，用押金买新房，再找新租户，再收新押金，旧的押金到期后，可以卖一套房或者用新租客的押金来给，跟国内的炒房逻辑是不是惊人的相似，只是国内是通过银行这只手来进行的，房子抵押给银行拿到经营贷，用经营贷买新房子，过两三年房价上涨了套利获现，然后继续下一作。但是无论韩国还是我们国内的炒房客，都是建立在房价在上涨的前提和逻辑下才可以循环操作，而一旦房价出现下跌了，这个循环就开始不攻自破了。
对韩国房东而言，房价下跌，卖房获利这条路就被堵住了，而再出租的时候，也不能得到原本的押金水平，面对需要退租的租客，只能在短期内选择低价卖掉房子，而买涨不买跌的情绪是全世界人民都有的，你越是急着卖，别人越不买，价格反而被压的更低，而房价下跌的共识也就更加稳固了。这时候，这些房东只有两条路可以走，申请破产拍卖或者直接拿上押金跑路。
但是无论选择哪条路，对租客来说都是毁灭性的打击，因为一旦进入到拍卖程序，租客一般只能收回自己押金的一半甚至更少。相当于原本要免费住别人的房子，到头来变成了自己要替房东还一辈子房贷和利息，并且这一态势正在加剧，截止去年底，就有2073起全租房押金被吞事件，而根据韩国经济研究所的数据指出，韩国全租房债务规模约为1058万亿韩元，相当于韩国家庭债务总额的36.17%，这是一笔非常大的雷，如果一旦集体爆炸，无法降息后软着陆的话，韩国楼市将会经历非常大的痛苦，而这也会加剧韩国年轻人不买房的欲望，体会到日本曾经的感觉。
说回我们自己，我们当前楼市还没有韩国那么疯狂，韩国这完全是鼓励房东去炒房了，房价涨起来，炒的因素非常大。我们主要是地价太贵，导致了房价一直高企，而国内年轻人也不会傻乎乎的拿着一半的买房钱给房东当做押金，但是我们自身的风险也是存在的。
首先是租客的押金这块，普遍是押二付一，也有一些租赁机构要一次性付全年租金，这种就特别容易出事，提前预支了钱，过程中一旦出事了，押金收不回，房子也大概率住不了，很多年轻人也被坑过，不过这不会影响楼市大的根基。
其次是房东的破产，现在房东不还房贷耍赖的情况主要还是自身的收入来源受到了影响，房子贬值下的破产还是比较少了，能还贷款的大家都还会尽量还，但是随着后续房价的继续下跌以及叠加可能的附加成本，包括房地产税和持有成本等，房东弃房的可能性将大大增加，如果不放弃房子，每个月的收入都被房子吸进去了，是个无底洞，如果放弃了，让银行拍卖反而是最好的选择，因为已经卖不出去了，只能断供被拍卖。
再然后是，利率目前是降低的，但实话实说，确实还不够低，还是有降的空间，但是银行已经不舍得了，妄想在现在这个利率情况下吸引韭菜入场，目前就是僵持状态，看3月的情况，银行还占据了下风，如果能顶得住4月的压力，后续还是会进一步的下调，如果韩国的房地产一旦暴雷，也是产生非常大的金融风险，这对我们自己的楼市是个非常大的警钟，没有哪里的楼市永远涨的，就像弹簧一样，伸缩都有个度，一旦超过了承受力，就弹回不去了。
最后，还是要心疼一下韩国被全租房套牢的年轻人，没有炒房，却成了炒房客的替罪羔羊，一辈子背负别人的贷款而郁郁不得志，低欲望也就这么来了。
